Bước 0: Quyết định mua bán

• Bạn và bên bán đã thống nhất giá, diện tích, pháp lý.

• Thỏa thuận bằng miệng hoặc văn bản sơ bộ.

Lưu ý: Việc đặt cọc không bắt buộc về mặt pháp luật, nhưng thường được khuyến khích để bảo đảm bên bán giữ cam kết.

Bước 1: Vấn đề đặt cọc

• Nếu bạn không muốn đặt cọc:

  • Có thể ra Phòng Công chứng trực tiếp để ký hợp đồng mua bán.

  • Rủi ro: bên bán có thể đổi ý hoặc trì hoãn, vì họ chưa nhận cam kết tiền đặt cọc.

• Nếu đặt cọc:

  • Số tiền đặt cọc thường 5–10% giá trị nhà.

  • Tiền đặt cọc sẽ được trừ vào giá mua khi ký hợp đồng chính thức.

Bước 2: Chuẩn bị phí trước công chứng

Trước khi ra công chứng, cần chuẩn bị:

1. Bên bán nộp thuế và lệ phí (nếu có)

   • Thuế TNCN: 2% giá trị chuyển nhượng (nếu cá nhân, có lãi) → nộp tại cơ quan thuế.

   • Bên bán xuất trình giấy tờ nộp thuế để Phòng Công chứng xác nhận hợp pháp.

2. Bên mua nộp lệ phí trước bạ

   • 0,5% giá trị tài sản → nộp tại cơ quan thuế trước hoặc cùng lúc công chứng tùy quy định địa phương.

   • Xuất trình biên lai để Phòng Công chứng xác nhận.

3. Chuẩn bị giấy tờ:

   • Sổ đỏ bản gốc

   • CMND/CCCD, hộ khẩu bên mua và bên bán

   • Giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu (nếu có)

Về chi phí: Bên bán nộp thuế TNCN; bên mua nộp lệ phí trước bạ; Phòng Công chứng chỉ thu phí công chứng hợp đồng, khoảng 0,1–0,5% giá trị.

Bước 3: Ra Phòng Công chứng ký hợp đồng mua bán

• Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.

• Thanh toán tiền mua bán:

  • Thường được thỏa thuận trực tiếp trong hợp đồng:

    • Thanh toán ngay tại Phòng Công chứng qua chuyển khoản hoặc tiền mặt (tránh rủi ro).

    • Hoặc thanh toán theo thoả thuận: ví dụ, trả xong hợp đồng mới sang tên sổ đỏ.

• Phòng Công chứng sẽ:

  • Kiểm tra giấy tờ, thu phí công chứng.

  • Lưu trữ hợp đồng gốc (bản sao cho mỗi bên).

Lưu ý: Tiền không nộp cho Phòng Công chứng mà nộp trực tiếp bên bán theo hợp đồng.

Bước 4: Sau công chứng – sang tên sổ đỏ

Sau khi ký hợp đồng mua bán:

1. Hồ sơ sang tên sổ đỏ (bên mua chuẩn bị):

   • Hợp đồng công chứng gốc

   • Giấy tờ thuế/LPTB đã nộp

   • CMND/CCCD, sổ hộ khẩu

   • Giấy tờ khác (giấy phép xây dựng nếu cần)

2. Nộp hồ sơ tại:

   • Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc Phòng Tài nguyên & Môi trường địa phương

3. Khoản phí nộp sau công chứng:

   • Lệ phí sang tên sổ đỏ: 100.000 – 500.000 đồng

   • Phí thẩm định hồ sơ: 100.000 – 300.000 đồng

   • Phí đo vẽ, kiểm tra thực địa (nếu cần): 200.000 – vài triệu

4. Nhận giấy tờ:

   • Biên lai nộp hồ sơ → chờ 15–30 ngày

   • Nhận sổ đỏ mới đứng tên người mua

Tóm tắt theo trình tự

1. Quyết định mua bán, thỏa thuận giá → đặt cọc hoặc không.

2. Bên bán nộp thuế TNCN, bên mua nộp lệ phí trước bạ → chuẩn bị giấy tờ.

3. Ra Phòng Công chứng → ký hợp đồng → thanh toán tiền mua bán trực tiếp cho bên bán.

4. Sang tên sổ đỏ tại VPĐKĐĐ → nộp lệ phí, chờ cấp sổ đỏ mới.